【华泰地产】新城控股2019年一季报点评:Q1结算

日期:2019-05-02编辑作者:楼市新政

  公司发布一季报,2019Q1实现营收43.3亿元,同比下滑16%;实现归母净利润2.1亿元,同比下滑43%;受结转规模偏小、投资收益亏损影响,业绩低于预期。公司销售稳健增长,加大二线城市布局比例。考虑到房企Q1业绩对于全年参考性通常不大,我们维持2019-2021年EPS为6.29、8.24、10.73元的盈利预测,维持“买入”评级。

  2019Q1公司业绩有所下滑,主要原因在于:1、虽然公司毛利率同比增长2.0个百分点至38.4%,流量口径销售管理费用率同比下降0.2个百分点至2.0%,但一季度结算面积50万平(郑州、常州、上海、温州等地占66%),同比下滑15%,导致营收同比下滑16%;2、合作项目结转较少、项目结构不同,导致投资收益亏损2633万元,同比减少7729万元。我们认为公司一季度业绩波动主要源于季节性结算资源导致,截至2019Q1公司合同负债1403亿元,较2018年末进一步增长19%,相对2018年开发业务营收覆盖率为276%,待结算资源非常充裕。

  销售稳健增长,加大二线亿元,同比增长23%,向着全年2700亿元销售目标(对应增速22%)稳健前行。公司延续拿地强度,并且加大二线城市布局比例,新增土地计容建面646万平,同比增长23%;新增土地总价226亿元,同比增长71%;二线个百分点。公司实现租管费收入8.7亿元,同比增长103%,全年目标40亿元(对应增速81%)。截至2018年末,公司未结算建面1.1亿平,一线

  截至2019Q1,公司有息负债达766亿元,较2018年末增长19%,年初利用融资窗口期,融资力度较大,导致净负债率环比上升26个百分点至64%。但公司财务依旧稳健,短债覆盖率仍有324%。2019年以来随着流动性边际宽松,公司开发贷、债券等增量融资成本显著改善,Q1通过公司债、中票、超短融等方式融资37亿元,利率均低于6%。

  公司销售和拿地稳健增长,商业板块发展态势良好,双轮驱动下业绩高增长有望延续;随着规模步入龙头阵营,有望持续受益于融资集中度提升;高分红回馈股东,高管增持和回购彰显成长信心。我们维持2019-2021年EPS为6.29、8.24、10.73元的盈利预测。参考可比公司2019年7.9倍PE估值,我们认为公司2019年合理PE估值为7.5-8倍,目标价47.18-50.32元,维持“买入”评级。

  风险提示:行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性;商业地产扩张影响资金周转效率;房地产基本面下滑可能拖累公司销售。

  截至2018年末,公司已开业新城吾悦广场共计42个。由于商业地产前期资金投入大,资金回款周期长,将会占用较多资金。目前房地产行业整体融资环境暂未出现明显改善,商业地产持续扩张可能降低公司资金周转效率。

  房地产行业销售存在下滑风险,公司销售可能受到行业拖累。若调控政策未出现较大力度放松,行业经历2008年以来最长上行周期后,需求存在一定透支,叠加居民加杠杆空间和能力的收窄,本轮下行期的持续时间和程度存在超出预期的可能。公司土地储备中三四线占比较高,未来三四线城市市场环境变化可能拖累公司销售。

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